规划设计很难逆，前期介入赛黄金｜物业前介优化建议

前期介入是物业公司的核心竞争力，优化建议可以提升项目品质、降低开发成本、便于日后的管理服务。

前期介入的重点内容

1、熟悉现场及各类工程施工图纸，尤其是水电及设备安装图纸、施工变更资料等。

2、对照技术说明书，了解各类设备的工作原理及使用维保方法。

3、对照图纸并结合施工现场，熟悉各种强弱电线路、控制线路、综合布线及给水排水管道的走向。

4、对在设计或施工中可能存在的影响日后使用或管理的缺陷，及时向大楼使用单位和施工单位提出书面建议。

5、收集工程图纸资料，现场跟踪参与每种设备的运行调试过程。

6、对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行协助管理，确保施工质量。

7、根据图纸或设备清单现场核对设备的种类、数量及型号等，并收集各类设备的技术资料。

前期介入实例

实例一、门户挨着电梯口,开门时很容易与候梯人员发生碰撞

在地产设计中，经常遇到符合设计规范，通过了竣工验收的项目，却存在许多不方便业主以后生活和物业管理服务的地方。如果有物业前期介入、如果物业提出了合理建议，将极大地节约资源、节省成本，提升项目的品质。

门户挨着电梯口,开门时很容易与候梯人员，以及出电梯业主发生碰撞。虽然房屋的原始设计符合国家“住宅设计规范”相关规定,建筑平面图及竣工验收备案证均证明房屋已通过有关部门审查,竣工验收合格,但这种设计，给所有业主带来了不便，且极易产生纠纷。

普及的材料，相对镀锌钢板和铸铁材料便宜很多，但硬度差、易脆。小区刚收楼不久就出现大量损坏，造成安全隐患。物业公司不得不取消盖板，填高水沟离地面差约2-3cm,效果良好。这是地产设计中的缺陷，希望以后在前期介入中及时纠正。

实例三、尽量不要设计带露台的顶楼，杜绝渗漏和违建隐患

（1）带露台的平屋顶涉及到防水问题，施工的时候防水没有处理好，或者顶楼住户经常使用露台对防水造成一定的破坏容易引起渗漏（笔者曾管理的咖啡小镇小区，一期800多户中就有600多户露台出现防水问题）。

（2）排水孔的清理难度大，顶楼业主一般不会自行清理排水口，业主不配合或不在家时清理困难，一旦发生堵塞，雨水漫过防水层，直接渗到楼下。

（3）容易引起私搭乱建行为，个别业主直接搭建阳光棚，而物业管理企业又没有执法权进行拆除。

实例四、空调室外机位设计不合理，业主室外机无法正常安装

在项目的规划阶段就要开始设计建筑的外立面，其中物业服务企业最为关注的要点就是空调室外机的安装问题。市场上的空调外机尺寸大都不一样，如果安装位置过小，或者安装位置不利于室外机的安装，就会造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，对建筑外立面整体效果破坏极大。一旦出现这种局面，开发商将很难补救。

建议开发商采用内装式设计，将空调室外机靠近户内的位置设计成窗或检修门，室外机位外立面位置采用固定格栅装饰。空调冷凝水管、空调孔洞都隐藏在格栅内，这样减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安空调影响外立面美观的问题。尤其是对于超高层建筑，避免了蜘蛛人、吊篮等室外高空作业，减少导致格栅、零件等的高空坠物的安全隐患。

案例：天津某项目，由于空调室外机位设计问题，共有727户业主2400多台空调的室外机无法正常安装，给业主的生活造成极大的影响。为了尽快解决业主空调安装存在的问题，平息业主的不满情绪，维护品牌形象，由开发公司出资，物业公司出人力，共租赁电动吊篮6套及屋面结构43处，来解决业主安装空调室外机的问题。由于业主装修时间不确定，造成安装空调时间无法集中，势必会延长吊篮运行时间，后期空调的维修和加氟也都需要动用吊篮。

开发公司决定，继续支付吊篮租赁期满后吊篮继续租赁、检修、运行的费用，直至该问题彻底解决为止。预计第一年费用约为40万元，随着时间的推移，该费用会逐年减少，但是短期内无法摆脱责任。物业工作人员也将有很大精力投入其中，影响园区整体服务品质较为严重。该项目二期，开发公司接受物业服务公司建议，在接近空调室外机的外墙位置开检修窗，使得业主能从室内直接从室内安装空调室外机，从而彻底解决了这个问题。

实例五、市政道路标高比原规划高，导致雨天积水向小区内倒灌

在项目开发初期，往往周边（市政）设计条件尚未落实，大市政大部分也还未开始施工。在项目设计施工后，经常会出现市政条件根据实际情况进行调整。待大市政准备开工之时，道路标高比可能会比拿地时产生较大变化，使得原有设计标高与大市政标高存在较大差异。建议在项目开发初期有未落实的外界（市政等）条件，必须在项目设计初期及时与相关部门进行沟通落实、跟进，尽量减少或避免因外界条件的更改对项目开发造成不利影响。

案例：杭州某项目，就由于施工以后，西侧园区大门外道路标高比原规划高了80公分。导致一些列问题，雨天积水向园区内倒灌，西侧地下车库出入口排水压力极大，一条截水沟解决不了巨大的排水量。该位置常备防洪板、沙袋等防洪设施，不仅大大增加的物业公司的工作量，而且对业主也带来了巨大的不便。

实例六：地下室顶板覆土载荷取值偏小，无法打造地形景观

在对项目的前期介入中，经常遇到为了满足地下室顶板荷载参数要求，减小景观堆坡，使得园区整个地形较为平坦，不能达到预期景观效果。原因是为了降低建造成本，在建筑设计时，地下室顶板覆土载荷取值偏小，造成覆土厚度受限，无法打造较好地形景观。建议在有效控制成本的前提下，景观效果与成本控制全方位平衡，可以适当在顶板上按照景观要求，建造部分凸起构筑物，营造造景需要地形，减少覆土厚度。其内部空间还可以充分利用，同时达到预期景观效果。

案例：南京某项目，地块是沿河坡地，原设计想利用原有坡地进行景观堆坡，但是由于成本原因，地下室顶板覆土载荷取值偏小，造成覆土厚度受限。经过多方研讨，最终方案在地库顶板上建造突起的构筑物。既满足景观的堆坡效果，又满足降低成本的要求。但是，采用该做法要充分考虑地库顶板排水问题及覆土层厚度与植被的关系，避免因此带来新的问题。

实例七、建议采用人体感应开关

目前采用的楼道灯一般都是声控和触点式的开关，存在很多不足，声控开关会被外面的车鸣声、鞭炮声、楼宇门关闭声等声音打开，会造成整个楼道的灯一起亮，浪费电力（笔者管理的小区一共有68栋多层楼宇，每栋4个单元，当地的民用电价是0.525元/度，如果按每晚2个单元浪费1度电算，1年就浪费2万多元）；而触点式开关又不方便拎东西的业主开启。如果采用人体感应开关，人到哪层哪层的灯就会亮。另外随着国家电价的不断调整，建议在所有的路面和楼道灯具上使用节能灯泡。

实例八：建议大厦增加大型车辆停放位和自行车停放处

某大厦为一座以写字楼为主的综合楼。开发商在设计和施工阶段聘请某知名物业管理公司作为前期物业管理顾问，物业管理公司在以下几个方面给开发商提出了良好的改进意见，并得到开发商的采纳：

1、原设计大厦只有地下停车场，停放小型车辆。大厦四周均为车辆通道，不能停放车辆。物业管理公司认为大厦如无大型车辆停放处，使用肯定是不方便的。建议将大厦一层后半部改为大型车辆停放处。

2、原设计大厦停车场为二级计次停车场，物业管理公司认为根据大厦所处的有利位置和车辆的流量，为提高停车场利用效率、增加停车场收入，建议停车场改为按一级计时停车场设计。

3、原设计未考虑自行车停放处，物业管理公司认为自行车仍是客户的主要交通工具，如果不考虑专门的自行车停放处，客户就会乱停乱放，这样既影响市容景观，又不安全。建议在大厦周围人行通道上隔出一定范围搭建自行车棚，以满足客户停放自行车的需要。

4、原设计未考虑设门禁系统，物业管理公司认为，大厦规模较大，入住用户和来访者多，人员混杂，安全隐患较大，建议安装门禁系统。门禁系统不仅增加了大厦的安全，而且也会成为大厦的卖点之一，促进大厦的保值和增值。

精彩文章推荐（阅读请直接点击下方文章标题）

（来源于互联网，版权归原作者。）